Постановление Администрации Псковской области от 12.09.2000 № 240
Об утверждении Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области
АДМИНИСТРАЦИЯ ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕот 12.09.2000 N 240Об утверждении Концепции развитиясистемы ипотечного жилищногокредитования в Псковской области (В редакции Постановления Администрации Псковской области от 29.12.2004 г. N 533) В целях реализации Федерального закона "Об ипотеке (залогенедвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ и постановления ПравительстваРоссийской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации" от 11.01.2000 N 28ПОСТАНОВЛЯЮ: 1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития системы ипотечногожилищного кредитования в Псковской области. 2. Главному управлению строительства и архитектуры областисовместно с комитетом экономики области, Главным финансовымуправлением области, комитетом по управлению государственнымимуществом области разработать областную целевую программу ипотечногожилищного кредитования. 3. Утвердить областным заказчиком областной целевой программыипотечного жилищного кредитования Главное управление строительства иархитектуры области. 4. Комитету экономики области рассмотреть вопрос опредоставлении налоговых льгот организациям, участвующим вприобретении и строительстве жилья в рамках областной целевойпрограммы ипотечного жилищного кредитования. 5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить назаместителя Главы Администрации области Салтыкова А.П. Глава Администрации области Е.Э.Михайлов Некоммерческая организация "Фонд развития жилищного строительства Псковской области" КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (В редакции Постановления Администрации Псковской области от 29.12.2004 г. N 533) Псков 2000 СОДЕРЖАНИЕ Введение. 1. Основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области. Содержание проблемы. 2. Социально-экономическая и нормативно-правовая база развития жилищного ипотечного кредитования. 3. Проблемы, препятствующие созданию областной системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области. 4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Псковской области в переходных условиях. 5. Этапы развития областной системы ипотечного жилищного кредитования. 6. Цели и задачи областной системы ипотечного жилищного кредитования. 7. Задачи и функции основных участников системы. 8. Порядок финансирования строительства и реализации жилья в рассрочку. 9. Страхование в областной системе ипотечного жилищного кредитования. 10. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке. 11. Организационно-экономический механизм привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. Возможные источники финансирования программы. 12. Роль и функции областного Фонда развития жилищного строительства. 13. Роль органов местного самоуправления в развитии областной системы ипотечного жилищного кредитования. Введение Настоящая концепция разработана в соответствии с Концепциейразвития системы жилищного ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации, одобренной постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 11.02.2000 N 28 и направлена на улучшениесоциально-экономической ситуации в области, на создание благоприятныхусловий приобретения и строительства доступного по стоимости жилья иудовлетворения потребности населения Псковской области в улучшениижилищных условий. Данная Концепция предусматривает создание для населения сограниченными доходами системы поэтапного приближения к классическоймодели ипотечного кредитования по мере увеличения платежеспособногоспроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка вРоссийской Федерации на базе переходных моделей. Создание областной системы ипотечного кредитования являетсянепрерывным процессом и осуществляется в 3 этапа. Каждый из этаповформирует основополагающие элементы классической системы. Первый этапформирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечиваетстандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, атретий этап - окончательно завершает процесс интеграции областнойсистемы в национальную систему ипотечного кредитования. На начальном этапе развитие ипотечного кредитования в Псковскойобласти будет: - ориентироваться, в первую очередь, на те категории населения,которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволяет приограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное числозаемщиков; - использовать дифференцированный подход к созданию условийипотечного кредитования для различных категорий населения с учетом ихдоходов и платежеспособного спроса. Кредиты должны номинироваться врублях, выдаваться в срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку(5-10% годовых). По мере роста доходов населения и улучшенияфинансово-экономической ситуации постепенно приближаться к условиямкоммерческих банков; - применять при формировании системы ипотечного кредитованиямеры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительныхпрограмм, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственнымсредствам граждан, а также использование с этой целью жилищныхсубсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам вустановленном порядке в соответствии с действующим законодательством); - выполняться совместно с органами местного самоуправления,используя профессиональные подходы к управлению жилищнымстроительством и ипотечным кредитованием. Это значит, что деятельность администраций муниципальныхобразований Псковской области по развитию жилищного строительства иипотечного кредитования должна быть тщательно спланирована. Заблаговременно должны быть подготовлены источникифинансирования долгосрочных ссуд и определены условия ихпредоставления населению. Требуется также наладить системуинформирования населения о целях ипотечного жилищного кредитования иусловиях его реализации, организовать сбор и анализ мнений граждан обэффективности проводимых мероприятий. Стратегия развития областной системы ипотечного кредитованияпредусматривает создание взаимодействия и софинансирования органовгосударственной власти области и органов местного самоуправления встановлении областной системы ипотечного кредитования. Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления иразвития ипотечного кредитования в Псковской области выполняют органыгосударственной власти области и органы местного самоуправления. 1. Основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области. Содержание проблемы. Поскольку в период плановой экономики государственный бюджетявлялся основным источником финансирования жилищного строительства,дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны частныхзастройщиков, то можно констатировать практическое отсутствие вПсковской области, на момент начала экономической реформы, механизмасамостоятельного участия населения в решении своей жилищной проблемы.Существовавшее при этом незначительное кредитование направлялосьтолько на строительство нового жилья индивидуальными застройщикамиили жилищными кооперативами, а не на покупку готового жилья. На протяжении 90-х годов в Псковской области имело местохроническое бюджетное недофинансирование социальной сферы. Из-засокращающихся бюджетных возможностей резко снизился уровеньбесплатного предоставления жилья очередникам на улучшение жилищныхусловий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось.Объем ввода нового жилья уменьшился. Сокращение ввода жилья привело кзаметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточностимногих строительных предприятий, сокращению количества рабочих мест. Областной рынок жилья оказался не обеспечен кредитно-финансовымимеханизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения исделали возможным приобретение жилья. Если раньше практическиединственной возможностью улучшить жилищные условия было получениягосударственного жилья, то сегодня эта проблема решается на основеприобретения или строительства жилья за счет собственных сбереженийбез кредитов и рассрочек. Основная часть трудоспособного населенияобласти оказалась не в состоянии улучшить жилищные условия из-заотсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования населенияПсковской области на цели приобретения жилья позволит: - увеличить платежеспособный спрос граждан и сделатьприобретение жилья доступным для основной части населения Псковскойобласти; - активизировать рынок жилья; - вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость вжилищной сфере через механизмы ипотеки; - создать базу для привлечения в жилищную сферу сбереженийнаселения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; - обеспечить развитие строительного сектора; 2. Социально-экономическая и нормативно-правовая база развития жилищного ипотечного кредитования. В результате инициатив ряда регионов страны создана значительнаянормативно-правовая, организационная и социальная база для развитияипотечного жилищного кредитования. Создание системы жилищного ипотечного кредитования на данномэтапе обусловлено сформировавшимся к настоящему времени комплексомфакторов: а) активная позиция регионов Российской Федерации в вопросе онеобходимости скорейшего введения в практику ипотечного жилищногокредитования; б) положительная практика долгосрочного жилищного кредитования вряде регионов (Республики Башкортостан и Удмуртия, Оренбургская,Нижегородская области, городах Рязань, Пенза и др.), разработавшихсобственную нормативно-правовую базу по предоставлению ипотечныхкредитов населению на 10-20 лет по приемлемым для населенияпроцентным ставкам; в) начало практической работы по ипотечному кредитованию вг.Москве с использованием инструментов вторичного рынка черезсоздаваемое Московское ипотечное агентство и в г.Санкт-Петербургечерез Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; г) принятие основных законодательных актов, обеспечивающихвозможность развития ипотечного кредитования. Благоприятные факторы организации процесса ипотечногокредитования: а) для населения: - разгосударствление жилого фонда и сосредоточение домовладенийв личной собственности; - изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленноене только требованиями к размеру жилой площади, а все большетребованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположениюздания, социальному положению соседей, т.е. удобству икомфортабельности; - рост понимания значимости недвижимости как объекта вложенийденежных сбережений, важного условия стабильности уровня жизни игарантированного материального обеспечения в старости. б) для застройщиков и подрядчиков: - разгосударствление строительного комплекса страны и обострениеконкуренции на рынке строительных услуг; - стремление предприятий стройиндустрии к модернизации иулучшению технологий строительства; - понимание необходимости удешевления строительства приотносительном повышении качества для обеспечения доступности жилья ирасширения масштабов жилищного строительства; в) для банков и финансовых инвесторов: - укрепление законодательной и нормативной базы ипотечногокредитования; - активизация деятельности органов государственной властиобласти и органов местного самоуправления в поддержке развитиясистемы ипотечного кредитования граждан; - ограниченность объектов финансового инвестирования дляфинансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынкастраны; - рост конкуренции в финансовой сфере; - создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов; г) для органов государственной области и органов местногосамоуправления: - создание новой возможности решения жилищной проблемы; - оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном исвязанных с ним других секторах народного хозяйства; - рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы дляобеспечения жильем населения с низким уровнем доходов; - обеспеченность финансирования выполнение градостроительныхпланов. Такое сочетание интересов и созданная база дают необходимуюпочву для решения жилищной проблемы в Псковской области на основеипотечного кредитования. 3. Проблемы, препятствующие созданию областной системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области. Решение жилищной проблемы населения Псковской области на основеразвития ипотечного кредитования требует учета ряда ограничений ипреодоления проблем и особенностей, вызванных нестабильностьюмакроэкономической ситуации. Среди основных ограничений, являющихсявнешними по отношению к системе ипотечного кредитования, следуетотнести следующие: а) высокая стоимость привлечения коммерческих средств длярефинансирования и финансирования ипотечных кредитов; б) значительные риски долгосрочного кредитования в условияхвысокой инфляции и нестабильности; в) низкие доходы преобладающей части населения в сравнении состоимостью жилья; г) рост цен на жилье при относительно медленном улучшении егокачества; Кроме указанных внешних ограничений, существуют проблемы,связанные с трудностями становления самой системы ипотечногокредитования: д) имеющиеся недостатки в российском законодательстве, преждевсего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами,обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), в том числедля заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки(регистрации) по адресу заложенной квартиры и др.; е) высокие расходы на удостоверение сделок в нотариальныхконторах; ж) слабое развитие оценочного и страхового дела для целейобслуживания ипотечных кредитов; з) отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов; и) дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитнойистории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практикиипотечного кредитования; к) высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствияэффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороныгосударства и органов местного самоуправления; л) высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условияхповышенной инфляции. 4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Псковской области в переходных условиях. Острота ситуации с обеспечением населения жильем в области непозволяют использовать выжидательные стратегии, а делает неотложнымпереход к активной стратегии, предусматривающей максимально быстроеразвитие ипотечного кредитования. Такой вывод кажется парадоксальнымв условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения.Но он является реалистичным, если формы и условия ипотечногокредитования будут соответствующим образом приспособлены кплатежеспособному спросу населения, а для формирования источниковфинансирования ипотечных кредитов будут использоваться относительнодешевые средства. Таким образом, главным в областной стратегии являетсяосуществление параллельных подходов для граждан с высокими доходами,для которых будут применяться стандартная (классическая) системакредитования, и для граждан с ограниченными доходами, для которыхбудут использоваться социально ориентированные формы, приспособленныек особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоевнаселения, а также приспособленные к ситуации дефицита финансовыхресурсов. Дефицит финансовых ресурсов при использовании социальноориентированной модели в областной стратегии преодолевается врезультате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов впредпринимательской и бюджетной сферах, а также у населения. Этидополнительные доходы рассматриваются в качестве основного источника,позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке. В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитовмогут быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженностьпредприятий строительно-промышленного комплекса перед бюджетом,незавершенное строительство, эмиссия областных и муниципальных ценныхбумаг, отчисления налоговых поступлений. Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем: - Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до10 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых). - Ипотечное кредитование в настоящее время должно бытьориентировано, в первую очередь, на те категории населения, которыенуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит приограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное числозаемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечныхкредитах, значительная и составляет не менее половины желающихулучшить свои жилищные условия. - Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметьзначительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нетдостаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничениепреодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем.Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии ижилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты частистоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечномукредиту. Указанные условия, как показал опыт, даже при весьма малой долекредита (13-15%) становятся стимулом принятия населением решения опокупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств населения.Для категорий населения, обладающих разной платежеспособностью,условия кредитования должны быть дифференцированы. Практический опыт подтверждает, что даже при 13-15% долеипотечного кредитования в покупке жилья это дает увеличение спроса нажилье на 20-30% против сложившегося уровня. При этом происходитвовлечение в оборот на каждый рубль кредита более 4 рублей средствнаселения. Таким образом, небольшой кредит вызывает 4-х кратноеувеличение притока средств населения в жилищное строительство. Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходыбюджета, то эти дополнительные доходы и могут служить одним изисточников финансирования ипотечного кредитования вместе свнебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются вкаждом регионе и городе. Далее система становится самофинансирующейся и может расширитьсяза счет рефинансирования государственных источников. Основные принципы разрабатываемой системы: 1. Система ориентирована на население, имеющего средний уровеньдохода и социальную поддержку со стороны органов государственнойвласти и органов самоуправления, а именно: а) людей, доходы которых не позволяют получать кредиты,предлагаемые ипотечными банками, но позволяют пользоваться кредитамис льготными условиями, предоставляемыми областным Фондом развитияжилищного строительства; б) людей с ограниченным достатком, но получающим жилищныесубсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы,молодожены и другие); в) людей, имеющих жилье и нуждающихся в дальнейшем улучшениижилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье. 2. Система создается снизу в рамках единых правил и норм наоснове реализации областной программы с учетом местных особенностейгородов, финансируемых на основе областного фонда развития жилищногостроительства (на следующем этапе с участием ипотечных банков,выполняющих функции комиссионера). Областная Программа разворачивается как совокупностьрегиональной и местных программ развития жилищного строительства принепосредственном участии органов местного самоуправления участниковпрограммы. Для отработки эталонов и единых правил ипотечногокредитования в Псковской области будут осуществлены местныемуниципальные программы ипотечного кредитования в городах области.Одновременно будет создаваться единая информационная сеть и другаяинфраструктура первичного областного ипотечного рынка. 3. На первом этапе ключевым элементом организационной схемы,определяющим возможность ее обеспечения финансовыми ресурсами,являются областной Фонд развития жилищного строительства, егомуниципальные филиалы, предоставляющие кредиты населениюнепосредственно. Источником финансовых ресурсов областного и муниципальныхфилиалов Фонда развития жилищного строительства должны стать восновном бюджетные средства и дополнительные доходы областного имуниципальных бюджетов от активизации жилищного строительства,средства, омертвленные в незавершенном строительстве, просроченныезадолженности бюджету, целевые сборы и поступления. 4. Организационная схема предусматривает взаимодействиесоздаваемого областного Фонда развития жилищного строительства сипотечными банками. Имеется в виду, что по мере создания условий длякредитования населения, все больший объем кредитования будет идтичерез банки, а областной Фонд будет сокращать объемы кредитования,выполняя другие функции, а именно: - предоставления гарантий ипотечного кредитования; - субсидирования ипотечных кредитов для отдельных категорийграждан; - финансирования строительства жилья и развития стройиндустрии вобласти; - финансирования расходов на развитие территории застройки(строительных участков) и ее инфраструктуры; - аккумулирования денежных средств из местных источников. 5. Ипотечное кредитование увязывается с мероприятиямифедеральных и региональных программ по обеспечению жильемвоеннослужащих, переселению северян. 6. Ипотечное кредитование жилья, содействуя росту и стабильностидоходов населения, увязывается с мероприятиями по созданию рабочихмест и поддержке предпринимательской деятельности населения,проживающего в Псковской области. 7. Система ипотечного кредитования позволяет активизироватьспрос на жилье в выгодном для социально-экономического развитияобласти направлении. 5. Этапы развития областной системы ипотечного жилищного кредитования. В условиях переходной экономики трансформация областной моделиипотечного кредитования может происходить в три этапа. 1-й этап - это этап, в пределах которого будет организованаподготовительная работа, разработаны областная и муниципальныепрограммы ипотечного кредитования, определены муниципальныеобразования для проведения пилотных проектов, подготовлены источникифинансирования ипотечного кредитования. На этом этапе источником финансирования являются бюджетныересурсы, средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансированиепроизводится через специально созданный областной Фонд развитияжилищного строительства Псковской области. Использованные бюджетные деньги компенсируются дополнительныминалогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительногокомплекса области, деятельность которого активизируется в связи сдополнительными инвестициями. Для управления муниципальнымипрограммами ипотечного кредитования создаются филиалы Фонда, работукоторых координирует созданный областной Фонд развития жилищногостроительства. На этом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктурырынка жилья и строительно-промышленного комплекса области,ориентированных на частного покупателя, отработка механизмовипотечного кредитования, совершенствование нормативной базы,направленное на эффективную работу системы и стимулирование ееучастников. На 2-м этапе будут созданы системы ипотечного кредитования вряде основных регионов, где будут последовательно расширятьсямасштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичногорынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформацияпромежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму. Финансирование ипотечных кредитов производится из средствуполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладныепо установленной форме (по стандарту). У этой модели появляетсяструктура вторичного рынка. Эту роль выполняет областной ирегиональные фонды ипотечного кредитования. Они выкупают стандартныезакладные у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Подвыкупленные закладные фонды, делают эмиссию ипотечных ценных бумагдля продажи финансовым инвесторам. Стандарты ипотечных кредитов обеспечивают их надежность, однако,условие доступности кредитов для широких слоев населения делает ихнизкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на второмэтапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будутвыступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционнуюактивность которых государство будет стимулировать налоговымильготами. На этом этапе происходит окончательная интеграция региональныхсистем в национальную. На федеральном уровне появляется структура,которая выпускает ипотечные облигации, гарантированные государством. На 2-ом этапе происходит развитие и окончательное становлениепервичного рынка ипотеки, а также закладывается основа вторичногорынка ипотечных ценных бумаг. Основной задачей второго этапа является полный перевод системы вклассическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапапроисходит процесс стабилизации кредитно-финансовой системы, системыстрахования, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечногокредитования на втором этапе своего развития существенно активизируетреальный сектор экономики, что является главным базисом всейэкономической системы. Эти процессы приведут к спаду инфляции ипоявлению инвесторов на финансовом рынке. 3-й этап развития предполагает переход на классическуюдвухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этоймодели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решенияБанк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительныйдоговор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свойбанковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье. Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договоркупли-продажи квартиры с Продавцом. Банк выплачивает полную стоимостьквартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договорукупли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренномдействующим законодательством. Государственной регистрации такжеподлежит переход права собственности на квартиру, ипотека (залог)квартиры. (В редакции Постановления Администрации Псковской области от29.12.2004 г. N 533) В случае если кредит был выдан Кредитором, квалифицированнымобластным Фондом развития жилищного строительства с соблюдением всехнеобходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорнымиобязательствами с Фондом, продает (или уступает права) ему этоткредит, обеспеченный залогом жилого помещения. Кредитор получаетназад выплаченную им Заемщику сумму. Кредитор может не продаватьипотечный кредит Фонду и продолжать его обслуживание, получаяежемесячные платежи от Заемщика. Фонд занимает место Кредитора вкредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр правна недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя подоговору ипотеки. Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечногокредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фондужилищного ипотечного кредитования кредит, продолжает его обслуживание(за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующимкредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты впогашение суммы основного долга и процентов по нему. Фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируякредитный риск каждого такого пакета посредством включения в негодостаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различныхЗаемщиков, выданных различными кредиторами. Фонд выпускает ценныебумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнемфинансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средстванаправляются на рефинансирование первичных кредиторов и осуществлениедальнейшего ипотечного кредитования. Кредитор, не относящийся к категории субъектов,квалифицированных Фондом, может продать ипотечный кредит иному, чемФонд оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования илиоставаться Кредитором Заемщика на весь дальнейший срок действиякредитного договора. На 3-м этапе система ипотечное кредитования должно занятьведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболеепривлекательным для широких слоев населения способом финансированияпокупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно приметклассические формы, достигнет совершенного уровня вторичный рынокипотечных облигаций с применением современных финансовыхинструментов. Областная система ипотечного кредитования интегрируетсяв национальную сеть. Таким образом, областная стратегия развития системы ипотечногокредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечногокредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий,присущий особенностям переходной экономики России. 6. Цели и задачи областной системы ипотечного жилищного кредитования. Главной целью создания переходной модели областной системыуправления ипотечным кредитованием является - обеспечение населенияобласти со средним достатком доступной частной жилой собственностьюза счет развития ипотечного кредитования на основе эффективной работыструктур (на базе областного Фонда) ипотечного жилищногокредитования, а также создания механизмов привлечения инвестиций вжилищный сектор. В рамках предлагаемой Концепции ключевым способом решенияжилищной проблемы этой части населения является долгосрочноеипотечное кредитование. Среди основных целей создания областнойсистемы ипотечного кредитования можно указать следующие: 1. Повысить платежеспособный спрос на жилье со сторонызначительной части населения, прежде всего со средними доходами. 2. Расширить объемы областного жилищного строительства,обеспечить повышение качества и доступности жилья за счетмодернизации строительной индустрии, совершенствования технологии иорганизации строительств. 3. Увеличить объемы строительного и сопряженного с нимпромышленного производства и на этой основе обеспечить повышениезанятости населения области, обеспечить рост доходов бюджетов всехуровней. 4. Укрепить кредитно-банковскую систему области, обеспечить ееориентацию на реальный сектор экономики и увеличить приток капитала. 5. Создать современную инфраструктуру рынка жилья,активизировать функционирование рынка жилья и связанного с ним рынкаинвестиционного капитала. При этом предстоит решить следующие задачи: - создание областной системы поддержки и стимулирования развитияжилищного строительства на основе организации деятельности областногоФонда развития жилищного строительства; - совершенствование законодательной и нормативной базы,обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании истимулирование его развития; - совершенствование кредитно-финансовых механизмов и выработкаэффективной областной инвестиционной политики в жилищной истроительной сфере с целью притока инвестиций, формирование в областисети ипотечных банков; - создание механизма привлечения долгосрочных внебюджетныхфинансовых ресурсов для реализации областной программы в увязке собластным и муниципальными бюджетами развития; - формирование направления областного строительства жилья имодернизации стройиндустрии с использованием дебиторскойзадолженности предприятий для организации строительства и продажижилья населению области через областную систему ипотечногокредитования; - повышение эффективности использования жилого фонда за счетреконструкции и модернизации старого жилого фонда, перераспределенияжилья между различными категориями населения в целях улучшенияжилищных условий; Реализация поставленных целей и задач, включает осуществлениецелого комплекса мероприятий и целевых программ. 7. Задачи и функции основных участников системы. На областном рынке ипотечных кредитов действуют следующиеосновные субъекты. Областной Фонд развития жилищного строительства Псковскойобласти - созданный для развития ипотечного жилищного кредитования вПсковской области и обеспечения населения жильем. Фонд выполняет функции: - разработчика и координатора исполнения областной Программы поипотечному жилищному кредитованию; - аккумулирования целевых бюджетных средств и внебюджетныхисточников для финансирования ипотеки в областных муниципальныхобразованиях, также формирование добровольных взносов предприятий иорганизаций, предназначенных для ипотечного кредитования жилищногостроительства; - поддержка граждан в финансировании строительства илиприобретении жилья в кредит с рассрочкой части платежа; - создает условия для формирования механизмов продажи жилья иразвития ипотечного рынка в Псковской области, а также для механизмастраховой защиты имущественных интересов участников ипотечного рынкажилья; - содействует развитию производственной базы жилищногостроительства в области, развитию конкуренции в сфере жилищногостроительства; - содействует продвижению закладных бумаг на вторичном рынке приего формировании; - разрабатывает и внедряет единые ипотечные стандарты итехнологии, разрабатывает положения и правила, применяемые всемиучастниками областной Программы ипотечного кредитования строительстваи продажи жилья в кредит. Филиалы областного Фонда развития жилищного строительстваПсковской области в муниципальном образовании являютсяисполнительными структурами областной Программы. На них возлагаютсявсе организационные и рабочие функции по сопровождению процессаипотечного кредитования в конкретном муниципальном образовании. Ониоказывают организационное, информационное, техническое иконсультационное обслуживание Программы на местах, осуществляютинвестиционную деятельность на территориях. Филиалы осуществляютдеятельность, связанную с формированием ипотечного рынка в городахобласти, осуществляют заключение договоров, подготовку документов длязаключения договоров, связанных со сделками с недвижимостью,риэлтерскую и обменную деятельность. Заемщики ипотечных ссуд - покупатели жилья, обратившиеся заполучением ипотечного кредита, добровольно предоставляющиеприобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внестиавансовые платежи при приобретении жилья. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающиесобственные жилые помещения или помещения, принадлежащие другимфизическим и юридическим лицам, по их поручению. Банк - агент областного Фонда развития жилищного строительства,который осуществляет и обслуживает ипотечные кредиты, перечисляетденежные средства на финансирование строительства, проводиткредитование покупки жилья и возврат привлеченных на возвратной,платной и срочной основе средств. Кредиторы - коммерческие банки, выдающие ипотечные кредитызаемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющиепоследующее обслуживание выданных ипотечных кредитов. Застройщики - строительные организации, осуществляющиекомплексную застройку жилых строительных сооружений с инженернымисетями, благоустройством и соцкультбытом. Застройщики по договоруподряда осуществляют застройку жилья. Выбор застройщиков производитсяна конкурсной основе или по правилам, действующим в области имуниципальном образовании. Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья,осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка. Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка жилья. Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче промежуточных и ипотечных кредитов, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.). Абзац: (Исключен - Постановление Администрации Псковской областиот 29.12.2004 г. N 533) - абзац; (Исключен - Постановление Администрации Псковскойобласти от 29.12.2004 г. N 533) - абзац; (Исключен - Постановление Администрации Псковскойобласти от 29.12.2004 г. N 533) - абзац; (Исключен - Постановление Администрации Псковскойобласти от 29.12.2004 г. N 533) - абзац. (Исключен - Постановление Администрации Псковскойобласти от 29.12.2004 г. N 533) Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, эмитируемые областным Фондом развития жилищного строительства (институциональные инвесторы пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т.д.). Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования(нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,юридические консультации и т.д.) - обеспечивают необходимоеюридическое сопровождение сделок с жилой недвижимостью, регистрациюграждан по месту жительства, в том числе в заложенных квартирах идомах, обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключениисделок с недвижимостью. Органы местного самоуправления - формирование инвестиционнойполитики в области жилищного строительства, местной программыипотечного жилищного кредитования, участие в ее реализации, поддержкамуниципальных филиалов Фонда развития жилищного строительства,участие в создании и управлении фондом, субсидирование ипотечныхкредитов для отдельных категорий граждан, совершенствование местногонормативно-правового и законодательного обеспечения ипотечногокредитования населения, создание условий для увеличения объемовжилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержказастройщиков за счет налоговых льгот, инвестиционных налоговыхкредитов и других мер, стимулирующих развитие строительства. Администрация Псковской области принимает решение о разработке ивнедрении программы развития ипотечного жилищного кредитования.Администрация Псковской области учреждает областной Фонд развитияжилищного строительства. Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в томчисле объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшегофинансирования на возвратной и платной основе части стоимостиприобретаемого заемщиками жилья. В целях реализации областнойПрограммы может быть создана сеть филиалов (представительств) Фонда вмуниципальных образованиях. Областной Фонд через филиалы (представительства) формирует жилойфонд (включая проведение работ по организации строительства новыхжилых домов, в том числе с использованием объектов незавершенногостроительства, переданных Фонду) для предоставления заемщикам наоснове договоров жилищного кредитования, и жилой фонд для отселенияграждан (маневренный фонд), который используется в случаенеисполнения заемщиком условий кредитного договора. Данные фондыформируются на основе договоров купли-продажи, договоров подряда настроительство, договоров аренды и др. 8. Порядок финансирования строительства и реализации жилья в рассрочку. Указанная организационно-технологическая схема ипотечногокредитования является базовой. Однако, до момента решения вопроса обисключении из налогообложения заемщиков ипотечных кредитовматериальной выгоды, возникающей при ставке кредитования, меньшейучетной ставки Центрального банка, будет использована модификациябазовой схемы, использующая вариант продажи жилья Фондом гражданам врассрочку. При этом согласно Закону об ипотеке жилье до моментарасчетов с Фондом будет находиться в залоге у Фонда с оформлениемзакладной. Базовыми условиями финансовой схемы являются следующиеположения. 1. Финансирование строительства жилья осуществляется через Фондразвития жилищного строительства Псковской области за счет целевыхбюджетных средств, кредита, предоставленного кредитнымиорганизациями, средств инвесторов, а также за счет средств населения. 2. Фонд привлекает краткосрочные кредиты коммерческих банков дляоплаты приобретаемого жилья, как у застройщиков, так и у риэлтеров.Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда.Источником гарантий служат денежные средства населения и бюджетныеинвестиции, имеющиеся в наличие у Фонда. Погашение краткосрочногокредита производится за счет продажи сдаваемого жилья. 3. Бюджетные инвестиции направляются на финансированиестроительства жилья. Затем это жилье покупается гражданином подоговору, в соответствии с действующим законодательством РФ, срассрочкой платежа до 10 лет. На основании указанного договорасоставляется и регистрируется закладная, владельцем которой являетсяФонд. Фонд может использовать закладные в качестве залога дляобеспечения гарантий краткосрочных кредитов. Данная финансовая схемапозволяет использовать инструмент краткосрочного кредитования, прикотором на начальном этапе источником финансирования являютсясредства населения и бюджетные инвестиции, а на последующихзакладные. Затем вступает в силу механизм вторичного использованиязакладных в качестве обеспечения краткосрочных кредитов ифинансирования развития ипотеки. В дальнейшем по мере расширенияисточников финансирования и развития вторичного рынка ипотечныхкредитов в РФ возможно использование других схем финансированиястроительства и приобретения жилья. Условия кредитования граждан: - первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 % отстоимости приобретаемого жилья; - размер обязательного ежемесячного платежа в погашениерассрочки не должен превышать 30 % совокупного (семейного) месячногодохода покупателей жилья; - выплата суммы кредита в срок до 10 лет; - выдача и погашение кредита производится в рублях. Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется гражданам,проживающим в РФ, удовлетворяющим условиям продажи жилья в рассрочку.Отбор участников осуществляется на конкурсной основе в соответствии сустановленными критериями (экономическими, жилищными, социальными идр.). До начала работы с гражданами Фонд должен подготовить переченьобъектов жилья для участников программы. Для этого производится опроссубъектов рынка жилья в городе. Запрашиваются строительные компании иорганизации на предмет предоставления данных по их желанию продажижилья, характеристикам квартир, ценовым параметрам, срокам ввода вэксплуатацию и желаемым графикам оплаты за новое жилье. Одновременно Фонд заключает договора с риэлтерскими компаниямипо предоставлению текущей информации об имеющемся предложении нарынке вторичного жилья, как на покупку, так и на продажу квартир. Сдаваемые участниками квартиры поступают в общую базупредлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так идля остальных субъектов рынка жилья в городе. 9. Страхование в областной системе ипотечного жилищного кредитования. Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения наприобретение жилья в рамках областной ипотечной программы должныобязательно использовать в качестве одного из видов обеспеченияспециальную страховую программу. Объектами обязательной страховой программы при ипотечномкредитовании должны являться: 1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем,трудоспособностью заемщика - личное страхование. Личное страхование должно включать страхование жизни и потеритрудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являтьсяследующие события, совершившиеся в период действия договорастрахования, как на территории Российской Федерации, так и за еепределами: - смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в периоддействия договора страхования; - частичная или полная утрата трудоспособности (присвоениестатуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая,произошедшего в период действия договора страхования. При этом датаформального завершения процедуры присвоения гражданину статусаинвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанногослучая к страховому. Размер страхового возмещения не должен зависеть от группыинвалидности, присвоенной застрахованному лицу. 2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием ираспоряжением имуществом - имущественное страхование. Объектом имущественного страхования должно являться жилье,предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечениядолгосрочного кредита. Страхование осуществляется за счет средств заемщика.Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик.Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являтьсякредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. Вслучае уступки прав требования по кредитному договору на вторичномипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти кновому кредитору. Сумма страхового возмещения определяется в соответствии стребованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периодакредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика пообеспечиваемому обязательству срок действия договоров страхованиядолжен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок неменее 12 месяцев с последующим продлением договоров. Кредитор должен осуществлять контроль за исполнением заемщикомобязательств по выплате страховых премий по договорам страхования,являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Таким образом,комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон пристраховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать: - договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика,заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховойорганизацией - договор личного страхования; - договор страхования риска утраты и повреждения квартирыпредмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией- договор имущественного страхования. 10. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средствакредитора, должна осуществляться специализированными оценочнымифирмами, либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитыватьспецифику и особенности целей, для которых оценка производится.Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает даннуюквартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратностипредоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна нетолько давать величину рыночной стоимости на текущий момент, но иучитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтомукредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта,должен предусматривать и прогнозировать возможность изменениярыночной стоимости, связанную, как с индивидуальными особенностямисамого объекта (конструктивными и планировочными особенностями,используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью,соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с егоместоположением, близостью к транспортным магистралям, экологическойситуацией и многими другими факторами, включая перспективы развитияданного района. При всем разнообразии подходов и методик оценок, основноевнимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетомразличных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющихмаксимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетомимеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезерегиональной и местной специфики. Задача кредитора на основе оценки, предоставленной оценщиком,проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрениявеличины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретает разработка и использованиеединой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющегопроанализировать и максимально комплексно отразить все необходимыепараметры жилья. Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволитснизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилыхпомещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечныхкредитов. 11. Организационно-экономический механизм привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. Возможные источники финансирования программы. Одним из основных источников ипотечного жилищного кредитованияявляется выделение бюджетных средств на возвратной основе, на веськредитный период. Эти средства должны быть направлены в областной Фонд развитияжилищного строительства и использованы на платной возвратной исрочной основе для рефинансирования ипотечных кредитов, выделяемыхнаселению на строительство и покупку жилья в кредит. Такой порядок целевого использования дополнительно позволитпривлечь примерно в 4-8 раз больше внебюджетных средств: кредитныхресурсов банков и иных кредитных организаций; средств предприятиймуниципальных образований и собственных средств граждан. Источниками финансирования Программы должны стать такжедополнительные доходы городских и областного бюджетов от активизациижилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенномстроительстве, дебиторская задолженность предприятий и организацийбюджету, средства населения в виде накоплений и сосредоточенныеглавным образом в стоимости приватизированных квартир, а такжецелевые сборы и поступления, в том числе пожертвования. Источникомпополнения средств Фондов, являются также средства, образуемые самойипотечной системой, в т.ч. средства, полученные от проведенияконкурсов среди организаций-участников Программы, а также частьстраховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков,отчисляемых в Фонд на реинвестирование ипотеки. Реальным источникомфинансирования Программы могут стать дополнительные льготы по налогами сборам и уплате обязательных отчислений, предоставляемые органамиместного самоуправления и органами государственной власти области. Мероприятия областной Программы должны быть увязаны с бюджетамиразвития городов области, другими областными программами в областижилищного строительства с целью оптимизации расходов по решениюжилищных проблем в области. Привлечение прямых (в т.ч. зарубежных) инвестиций целесообразноосуществлять непосредственно в реализацию конкретных инвестиционныхобъектов, в том числе и жилых зданий, либо через реализациюинвестиционных программ и проектов, реализуемых на территорииобласти, и направление рублевой прибыли, полученной после реализацииэтих программ, на развитие ипотечного кредитования. Средства из источников областного уровня по установленнойпроцедуре могут использоваться Фондом развития жилищногостроительства для софинансирования программы, а также покупкиипотечных кредитов коммерческих ипотечных банков, выдаваемых постандартизированной процедуре, что позволит поддерживать высокуюликвидность банков и расширить масштабы первичного рынка. Успех Программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всехвозможных источников ипотечного кредитования жилья. Сочетаниеразличных источников и способов финансирования позволитминимизировать риски Программы и обеспечить гарантии инвестиций. 12. Роль и функции областного Фонда развития жилищного строительства. Областной Фонд развития жилищного строительства (далее - Фонд)создан для реализации целей и задач ипотечного жилищногокредитования, для привлечения бюджетных и внебюджетных источниковфинансирования в жилищное строительство, поддержки участия населения,государственных и негосударственных коммерческих предприятий иорганизаций в финансирования строительства, содействия развитиюпроизводственной базы домостроения и обеспечения районов жилойзастройки городов объектами инженерно-социальной инфраструктуры,консолидации средств из различных источников для целевогофинансирования программ жилищного строительства и ипотечногокредитования. Основные задачи, стоящие перед Фондом: - ограниченная часть средств на первом этапе может бытьиспользована для финансирования разработки областной и муниципальныхпрограмм развития жилищного строительства и выполненияпредусмотренных в них мероприятий; - содействие реализации государственных программ в областиразвития жилищного строительства; - стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитованиядля снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежностивыпускаемых Фондом ценных бумаг. Созданием областного Фонда по развитию ипотечного жилищногокредитования как центрального элемента в механизме обеспеченияпритока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в жилищнуюсферу достигается решение следующих задач: - создается целостная система привлечения рыночных ресурсов вжилищную сферу; - повышается доступность приобретения жилья населением; - обеспечивается приобретение жилья по реальным рыночным ценам; - не ограничивается выбор приобретаемого жилья; - повышается юридическая защищенность граждан отнедобросовестных действий кредитора в течение всего периодакредитования; - осуществляется полный и оперативный контроль над всемпроцессом ипотечного кредитования жилья в Псковской области; - мобилизуются и привлекаются в банковскую и строительную сферысредства населения; - учитывается территориальная дифференциация и финансовоеположение городов области. 13. Роль органов местного самоуправления в развитии областной системы ипотечного жилищного кредитования. Важная роль в становлении и создании областной ипотечной системыпринадлежит органам местного самоуправления Псковской области. Именно на местном уровне можно существенно повлиять наактивизацию деятельности всех участников жилищного рынка. Воздействиесо стороны областной администрации, а также органов местногосамоуправления может быть оказано в следующих основных направлениях. Прямое воздействие на стимулирование спроса населения на жильепосредством использования бюджетных региональных средств,предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающимся вулучшении жилищных условий. Для наименее обеспеченной части населенияцелесообразно предоставлять жилье на правах социального наймажилищного фонда. Существенную роль областная администрация и органы местногосамоуправления могут сыграть при выделении части бюджетных средств наприобретение и предоставление гарантий по ценным бумагам,обеспеченным ипотечными жилищными кредитами, которые будутучаствовать в процессе рефинансирования рынка ипотечных кредитов.Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить "ценузаимствования" свободных денежных средств частных инвесторов, другимисловами, повысит надежность, и снизит доходность по ценным бумагам, спомощью которых можно привлечь долгосрочные и максимально дешевыересурсы в региональный жилищный рынок. Ограниченность бюджетных средств не ограничивает активнойпозиции местных администраций по созданию благоприятных условий дляразличных участников жилищного рынка. Основными задачами органов государственной власти области имуниципальных образований в системе управления ипотечнымкредитованием на этапе переходного периода, являются: 1. Разработка и реализация областной программы жилищногоипотечного кредитования. 2. Создание областного Фонда развития жилищного строительства. 3. Формирование источников финансирования ипотечногокредитования. 4. Совершенствование местной законодательной и нормативной базыдля развития первичного рынка ипотечного кредитования и рынка жилья. 5. Информационно-рекламная и социальная работа с населением. 6. Привлечение прямых инвестиций для осуществленияинвестиционных проектов по жилищному строительству.