Решение от 28.04.2010 г № 615-09-А
О нарушении пункта 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» со стороны ОАО «Р» в лице «Д» — филиала ОАО «Р»
Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2010 года.
В полном объеме решение изготовлено 28 апреля 2010 года.
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю по рассмотрению дела по признакам нарушения антимонопольного законодательства (далее - Комиссия Пермского УФАС России),
рассмотрев дело N 615-09-а в отношении ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р" <...> (далее по тексту - ОАО "Р" в лице филиала "Д") по признакам нарушения п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон "О защите конкуренции"), выразившегося в установлении монопольно высокой цены аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, предоставляемого под платную автостоянку ООО "А",
в присутствии представителя депутата Законодательного Собрания Пермского края Ж.: <...> (доверенность имеется в материалах дела);
в отсутствие:
представителей ОАО "Р", филиала ОАО "Р" "Д". В материалах дела имеется почтовое уведомление о надлежащем извещении общества о месте и времени рассмотрения дела. Ходатайств об отложении дела от указанного общества на момент рассмотрения дела не поступало;
представителя ООО "А". В материалах дела имеется почтовое уведомление о надлежащем извещении общества о месте и времени рассмотрения дела. Ходатайств об отложении дела от указанного общества на момент рассмотрения дела не поступало;
представителя транспортной прокуратуры. В материалах дела имеется почтовое уведомление о надлежащем извещении общества о месте и времени рассмотрения дела. Ходатайств об отложении дела на момент рассмотрения дела не поступало.
Заседания комиссии состоялись: 14.12.2009 - рассмотрение дела отложено в связи с необходимостью получения дополнительных документов и информации; 10.02.2010 - рассмотрение дела отложено в связи с необходимостью получения дополнительных документов и информации; 11.03.2010 - рассмотрение дела отложено в связи с необходимостью получения дополнительных документов и информации; 14.04.2010.
Письменные и устные ходатайства представителя "Д" - филиала ОАО "Р"..., представленные и заявленные на заседаниях Комиссии, состоявшихся 14.12.2009, 10.02.2010, 11.03.2010, в том числе о приобщении документов в копиях и об истребовании документов у ООО "А", были удовлетворены в ходе рассмотрения дела,
Установила:
В адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю обратился депутат Законодательного Собрания Пермского края Ж. (вх. N 9355-09 от 07.08.2009) об установлении монопольно высокой цены ООО "А" <...> на услуги платной автопарковки, расположенной на территории <...>, принадлежащей ОАО "Р". Депутат Ж. обратился как физическое лицо, пользующееся услугами данной платной автопарковки.
Суть заявления.
Ж.4 августа 2009 года воспользовался услугами платной автопарковки ООО "А", расположенной на территории <...> (товарный и кассовый чеки прилагаются), стоимость до одного часа автопарковки составила 60 рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 39 Федерального закона "О защите конкуренции" основанием для возбуждения и рассмотрения антимонопольным органом дела о нарушении антимонопольного законодательства является как заявление юридического или физического лица, так и обнаружение антимонопольным органом признаков нарушения антимонопольного законодательства.
К материалам дела приобщены документы, полученные Пермским УФАС России в ходе проведения проверки соблюдения антимонопольного законодательства ООО "А" при оказании платных услуг автостоянок (парковок) на территории <...> (акт проверки от 18.05.2009 N б/н).
Анализ документов, полученных в ходе проведения проверки, позволил установить следующее.
На <...> расположена платная автостоянка (парковка) ООО "А" <...>. Прежнее полное наименование общества - ООО "М" (<...>, зарегистрировано в налоговом органе 15.12.2002). В феврале 2009 года решением участников общества ООО "М" переименовано в ООО "А".
Режим работы автостоянки (парковки) - круглосуточный.
Стоимость одного машино-места легкового автомобиля за 1 час или неполный час парковки - 60 рублей, стоимость одного машино-места автомобилей марки "Газель" и грузового автотранспорта грузоподъемностью свыше 1,3 тонны за один час - 150 рублей.
Тогда как по данным администрации города Перми (вх. N 5939-09 от 20.05.2009) стоимость одного машино-места на автостоянках открытого типа на территории г. Перми составляет от 50 до 80 рублей в сутки и от 40 до 50 рублей за ночь.
При большинстве крупных торговых центров города Перми (торгово-развлекательный комплекс "Семья", торговый центр Метро Кэш энд Керри, гипермаркет Баумолл, гипермаркет Виват) организованы бесплатные автостоянки (парковки). Поскольку торговые центры работают в условиях конкуренции на рынках розничной или мелкооптовой торговли, они вынуждены экономить свои издержки, в том числе связанные с содержанием парковок, и при этом обеспечивать наиболее благоприятные условия взаимоотношений с покупателями.
В соответствии с положением о "Д" - филиале ОАО "Р" (далее по тексту - "Д", "Д" - филиал ОАО "Р"), утвержденным 20.11.2006 президентом ОАО "Р", "Д" является обособленным подразделением ОАО "Р", не является юридическим лицом и осуществляет деятельность от имени ОАО "Р". Имущество "Д" формируется за счет имущества, которым "Д" наделена ОАО "Р", имущества, приобретенного в ходе ее деятельности. "Д" вправе заключать договоры от имени ОАО "Р", пользоваться имуществом, которым "Д" наделена ОАО "Р". "Д" обязана применять цены (тарифы), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с положением о структурном подразделении о "С" - структурном подразделении "Д" - филиала ОАО "Р" (далее по тексту - "С"), утвержденным Приказом "Д" железнодорожных вокзалов от 20.04.2007 N 31/ДЖВ, основными задачами "С" являются: обеспечение работы вокзальных комплексов; текущее содержание и ремонт зданий вокзалов, павильонов, посадочных платформ и других основных фондов, находящихся на балансе "С"; удовлетворение в полном объеме спроса населения на услуги, предоставляемые на вокзалах. "С" наделяется имуществом в порядке, установленном ОАО "Р". Распоряжение имуществом осуществляется в порядке, установленном "Д".
В соответствии с пунктом 4 раздела 1 Общие положения Положения о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "Р", утвержденного Приказом ОАО "Р" от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "Р":
недвижимое имущество - земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
строения - здания, сооружения;
имущественный комплекс - совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему технологическому и(или) производственному назначению;
вокзал - совокупность станционных зданий, сооружений и обустройств, необходимых для обслуживания пассажиров и предоставления им сопутствующих платных услуг и расположенных на одной железнодорожной станции (пассажирском остановочном пункте), а именно:
здание вокзала (пассажирское здание, павильон);
пассажирские платформы (перроны) с навесами и без них;
переходы через железнодорожные пути в одном либо в разных уровнях (переходные тоннели, конкорсы, мосты и другие);
малые архитектурные формы, в том числе стационарные торговые киоски;
привокзальная площадь (сооружение).
Вокзал в зависимости от местных условий может иметь не все перечисленные элементы;
незастроенный земельный участок, незастроенная часть земельного участка - земельный участок или часть земельного участка, свободные от строений, в том числе части земельных участков сверх площади, непосредственно занятой строениями и необходимой для их использования.
В соответствии с документами (вх. N 7410-09 от 23.06.2009), представленными ООО "А" в Пермское УФАС России, цена на услугу автостоянки <...> в размере 60 рублей в час с 01.01.2009 вызвана высокой арендной платой, взимаемой ОАО "Р" в лице филиала "Д" с ООО "А".
С 01.01.2009 ОАО "Р" в лице филиала "Д" установило для ООО "А" арендную плату в размере 112572 рублей в месяц, что составляет 66,6% всех затрат на содержание автостоянки (парковки), причем рентабельность работы автостоянки (парковки) заложена в размере 15,7%.
Стоимость одного машино-места на автостоянке ООО "А" <...> до 01.01.2009 составляла 40 рублей в час при размере арендной платы, взимаемой ОАО "Р" в лице филиала "Д", в размере 52100 рублей в месяц.
Таким образом, с января 2009 года ООО "А" увеличило стоимость услуг парковки (автостоянки) в 1,5 раза при увеличении платы за аренду объекта недвижимости (замощение) на 216%.
На заседании комиссии представитель ОАО "Р" пояснил следующее.
- в соответствии с Приказом ОАО "Р" от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "Р" арендная плата на объект недвижимости (замощение) на привокзальной территории железнодорожного вокзала <...> установлена в соответствии с Отчетом N 902-А от 07.10.2008 "Об оценке рыночной ставки арендной платы коммерческих площадей вокзального комплекса <...>, проведенной ООО "О" (г. Москва) (далее - Отчет, Отчет об оценке, Отчет ООО "О");
- рядом с вокзальным комплексом <...> имеется площадь, где возможна бесплатная временная парковка, и желающие могли бы воспользоваться ею (к пояснениям приложены фотоснимки видов на привокзальную площадь) (вх. N 2553-10 от 12.03.2010) (л.д. 233-238 т. 1).
Заслушав объяснения сторон и рассмотрев материалы дела, Комиссия установила следующее:
1.Между ООО "М", в дальнейшем ООО "А" (Арендатор), и ОАО "Р" (Арендодатель) в лице начальника "С" структурного подразделения "Д" - филиала ОАО "Р", действующего по доверенности, заключен Договор аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО "Р", от 29.12.2008 N ЦРИА/4/А/1811370000/08/003862 (л.д. 31-38). Предмет договора - сдача в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, включающего в себя: <...> (см. приложение 1 к Договору л.д. 39, т. 1), для размещения автостоянки (далее по тексту - Договор).
Далее по тексту:
часть привокзальной площади (литер 22, площадью 1590 кв. м) <...>, расположенной по адресу: <...>, сданной ОАО "Р" в аренду ООО "А" под автостоянку, - недвижимое имущество ОАО "Р", объект недвижимости (замощение), автостоянка (парковка) на привокзальной площади.
Согласно Договору Арендатор не вправе без согласия Арендодателя изменять цель использования недвижимого имущества.
Основные характеристики передаваемого в аренду недвижимого имущества указаны в приложении 1 к данному Договору (л.д. 39, т. 1), в том числе:
- тип объекта: производственное,
- инвентарный номер объекта: 24020,
- структурное подразделение, осуществляющее первичный бухгалтерский учет объекта: "С",
- год постройки: 1999,
- материал: асфальт,
- дата и номер свидетельства государственной регистрации: 59-1-181/2003-467 от 22.03.2004.
2.В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О защите конкуренции" доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и(или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и(или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Доминирующим признается положение хозяйствующего субъекта, доля которого на рынке определенного товара превышает пятьдесят процентов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "О защите конкуренции" товарный рынок - сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров (далее - определенный товар), в границах которой (в том числе географических) исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.
2.1.ООО "А" занимает доминирующее положение на рынке предоставления услуг платной автостоянки (парковки) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>.
Потребителями услуг платной автостоянки (парковки) ООО "А" на привокзальной площади являются лица, пользующиеся услугами железнодорожного вокзала <...>: пассажиры, приобретающие на вокзале билеты, изучающие расписания, встречающие и провожающие пассажиров, пользующиеся железной дорогой в иных целях.
Поэтому географические границы рынка оказания услуг платной автостоянки на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> и прилегающих к нему территориях установлены с учетом близости автостоянки к зданию вокзала, а также с учетом наиболее удобных условий доступа на автостоянку как для автотранспорта, так и для пользователей услугами железнодорожного вокзала <...>.
Анализ плана расположения привокзальной площади (см. лист 72 т. 2 Отчета об оценке), схемы арендуемого объекта, схемы территории автопарковки, являющихся приложением к Договору аренды (л.д. 40-41, т. 1), и фотографий, представленных представителем "Д" - филиала ОАО "Р" (вх. N 2553-10 от 12.03.2010) (л.д. 233-238, т. 1), позволил сделать следующие выводы:
1) подъезд к железнодорожному вокзалу <...> образует тупик с шириной проезда 36 метров;
2) платная автостоянка (парковка) ООО "А" расположена таким образом, что движение автотранспорта для высадки пассажиров и выгрузки багажа в непосредственной близости к железнодорожному вокзалу <...> возможно только через данную автостоянку;
3) на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> невозможна организация другой платной охраняемой автостоянки (парковки) в связи с отсутствием технической возможности на указанной территории. Сразу за автостоянкой (парковкой) ООО "А" расположены конечные остановки маршрутных автобусов, а в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090 "О правилах дорожного движения" запрещается остановка автотранспорта ближе 15 метров от мест остановки маршрутных транспортных средств.
Таким образом, на земельных участках, прилегающих к железнодорожному вокзалу <...>, невозможно организовать альтернативную автостоянку (парковку) (как платную, так и бесплатную). Платная автостоянка (парковка), принадлежащая ООО "А", является единственно возможной на территории, близлежащей к железнодорожному вокзалу <...>.
Стихийная парковка автомобилей на территории, расположенной до автостоянки ООО "А", не может являться альтернативой платной автостоянке (парковке) ООО "А" на привокзальной площади в связи с тем, что это хотя и бесплатная, но и не охраняемая автостоянка. Данное утверждение подтверждено проведенным Пермским УФАС России в апреле 2010 года интерактивным опросом (имеется в материалах дела, л.д. 260-264, т. 1). На вопрос: необходимо ли наличие платной охраняемой парковки на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> - все респонденты, участвовавшие в опросе, ответили утвердительно.
Продуктовые границы рассматриваемого рынка определены как услуги платной автостоянки (парковки).
Географические границы рассматриваемого рынка - территория привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>.
На основании вышеизложенного ООО "А" занимает доминирующее положение на рынке предоставления услуг платной автостоянки (парковки) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>.
Для данного товарного рынка сопоставимым по составу покупателей товара, условиям обращения товара, условиям доступа на товарный рынок, государственному регулированию, включая налогообложение и таможенно-тарифное регулирование, является рынок предоставления услуг платной автостоянки (парковки) в границах города Перми. Как уже указывалось выше, стоимость одного машино-места на автостоянках открытого типа на территории города Перми составляет от 50 до 80 рублей в сутки и от 40 до 50 рублей за ночь (по данным администрации города Перми (вх. N 5939-09 от 20.05.2009).
2.2.ОАО "Р" в лице "Д" - филиала ОАО "Р" занимает доминирующее положение на рынке аренды объектов недвижимости (замощения) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>.
Платная автостоянка ООО "А" занимает часть (1590 кв. м) привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> (литер 22).
Данная часть привокзальной площади расположена таким образом, что:
- движение автотранспорта для высадки пассажиров и выгрузки багажа в непосредственной близости к железнодорожному вокзалу <...> возможно только через данную часть привокзальной площади;
- на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> невозможна организация другой платной охраняемой автостоянки (парковки).
Таким образом, "Д" - филиал ОАО "Р" сдает в аренду для размещения автостоянки (парковки) наиболее удобно расположенную часть привокзальной площади - единственно возможный проезд к железнодорожному вокзалу <...> для автотранспорта лиц, пользующихся услугами железнодорожного вокзала <...>: пассажиры, приобретающие на вокзале билеты, изучающие расписания, встречающие и провожающие пассажиров, пользующиеся железной дорогой в иных целях.
Продуктовые границы рассматриваемого рынка определены как аренда объекта недвижимости (замощения), принадлежащего ОАО "Р".
Географические границы рассматриваемого рынка - привокзальная площадь железнодорожного вокзала <...>.
На основании изложенного, ОАО "Р" в лице "Д" - филиала ОАО "Р" занимает доминирующее положение на рынке аренды объектов недвижимости (замощения) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>.
2.3.Рынок услуг платной автостоянки (парковки) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> и рынок аренды объектов недвижимости (замощения) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> взаимосвязаны на основании следующего:
1) в соответствии с пунктом 1.2 Договора недвижимое имущество ОАО "Р" передается ООО "А" для размещения автостоянки;
2) размещение автостоянки на привокзальной площади обеспечивает решение одной из основных задач по обеспечению работы вокзальных комплексов: удовлетворение в полном объеме спроса населения на сопутствующие платные услуги, предоставляемые на вокзалах, в том числе на услуги платной (охраняемой) автостоянки);
3) конечной целью как платной автостоянки (парковки), так и аренды объекта недвижимости (замощения) является получение прибыли от предоставления услуг автостоянки;
4) увеличение с 01.01.2009 ОАО "Р" в лице филиала "Д" арендной платы для ООО "А" повлекло за собой увеличение стоимости одного машино-места на платной автостоянке (парковке) ООО "А".
Таким образом, действия "Д" - филиала ОАО "Р" по установлению арендной платы объекта недвижимости (замощения) с 01.01.2009, в 2,16 раза превышающей арендную плату, установленную до 01.01.2009, в конечном итоге привели к ущемлению прав потребителей услуг платной автостоянки (парковки), расположенной на привокзальной площади вокзала <...>.
3."Д" - филиал ОАО "Р" с 01.01.2009 установила и поддерживает в течение 2009-2010 годов монопольно высокую цену за аренду объекта недвижимости (замощения).
"Д" - филиал ОАО "Р" установила арендную плату, не оправданную вложенными затратами на содержание объекта недвижимости (замощение), арендуемого ООО "А" под платную автостоянку (парковку).
С 01.01.2009 "Д" - филиал ОАО "Р" увеличил арендную плату за объект недвижимости (замощение), предоставляемый под платную автостоянку ООО "А", в 2,16 раза.
В соответствии с п. 51 Положения, утвержденного Приказом от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "Р", размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы и фиксируется в рублях в твердой сумме платежей, вносимых периодичностью, определенной договором аренды.
Представитель ОАО "Р" на заседании комиссии пояснил, что в затраты ОАО "Р" на содержание объекта недвижимости (замощения), расположенного на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, включаются:
- земельный налог;
- амортизационные отчисления;
- налог на имущество.
Земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью. Внесение указанных земельных участков в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта не допускается.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, не должна превышать установленную законодательством Российской Федерации ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог.
В соответствии с Приказом от 4 декабря 2006 г. N 396 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Р", по субъектам Российской Федерации" размер ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Р" на территории Пермского края, равен 17,89 руб. за один гектар в год. По данным, представленным "Д" - филиалом ОАО "Р" (вх. N 2364-10 от 09.03.2010), размер арендной платы за 1590 кв. м составил 3,14 руб. в 2008 году, в 2009 году - 3,38 руб.
В соответствии с инвентарной карточкой учета объекта основных средств и технического паспорта на привокзальную площадь, представленной "Д" - филиалом ОАО "Р" (вх. N 3422-10 от 31.03.2010), инвентаризационная стоимость и балансовая стоимость объекта недвижимости (замощение) с площадью участка под ним 5149,5 кв. м по ценам 2008 года равна ноль рублей 00 копеек.
Следовательно, "Д" - филиал ОАО "Р" не платит имущественный налог на исследуемый объект недвижимости, а также не производит амортизационные отчисления.
Бремя содержания автостоянки (парковки) на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> лежит на ООО "А", которое представило документы (вх. N 0702-10 от 26.01.2010), подтверждающие расходы на содержание объекта недвижимости (замощение) (л.д. 111, 117-150), в том числе:
1) расходы по вывозу твердых бытовых отходов с территории, на которой расположена автостоянка (парковка) (л.д. 126, т. 1);
2) расходы на оплату электроэнергии (л.д. 125, т. 1).
Таким образом, затраты ОАО "Р" на содержание объекта недвижимости (замощения) площадью 1590 кв. м, расположенного на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, равны размеру арендной платы за землю, который в 2008 году был равен 3,14 руб. и в 2009 году - 3,38 руб.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 6 Федерального закона "О защите конкуренции" монопольно высокой ценой товара является цена, установленная занимающим доминирующее положение хозяйствующим субъектом, если эта цена превышает сумму необходимых для производства и реализации такого товара расходов и прибыли и цену, которая сформировалась в условиях конкуренции на товарном рынке, сопоставимом по составу покупателей или продавцов товара, условиям обращения товара, условиям доступа на товарный рынок, государственному регулированию, включая налогообложение и таможенно-тарифное регулирование (далее - сопоставимый товарный рынок), при наличии такого рынка на территории Российской Федерации или за ее пределами, в том числе установленная:
1) путем повышения ранее установленной цены товара, если при этом выполняются в совокупности следующие условия:
а) расходы, необходимые для производства и реализации товара, остались неизменными или их изменение не соответствует изменению цены товара;
б) состав продавцов или покупателей товара остался неизменным либо изменение состава продавцов или покупателей товара является незначительным;
в) условия обращения товара на товарном рынке, в том числе обусловленные мерами государственного регулирования, включая налогообложение, тарифное регулирование, остались неизменными или их изменение несоразмерно изменению цены товара.
В результате действий ОАО "Р" в лице филиала "Д" по установлению с 01.01.2009 стоимости арендной платы объекта недвижимости (замощения), превышающей установленную до 01.01.2009 стоимость арендной платы в 2,16 раза, выполняются в совокупности все условия, указанные в пункте 1 части 1 статьи 6 Федерального закона "О защите конкуренции", а именно:
расходы "Д" - филиала ОАО "Р", необходимые для производства и реализации товара, остались неизменными;
состав продавцов или покупателей товара (продавец - ОАО "Р" в лице филиала "Д", покупатель - ООО "А") остался неизменным;
условия обращения товара на товарном рынке, в том числе обусловленные мерами государственного регулирования, включая налогообложение, тарифное регулирование, остались неизменными. В материалах дела отсутствуют сведения и доказательства, свидетельствующие о наличии объективных факторов, повлекших за собой установление столь высокой арендной платы на объект недвижимости (замощение).
Прибыль ОАО "Р", полученная от сдачи в аренду объекта недвижимости (замощения), расположенного на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, равна плате за аренду (в 2009 году - 1144800 руб. без НДС) минус стоимость аренды земельного участка (в 2009 году - 3,38 руб.).
"Д" - филиал ОАО "Р" в обоснование установления такой высокой арендной платы представило Отчет об оценке ООО "О" (г. Москва) о величине рыночной арендной платы с включением амортизационного отчисления и налога на имущество.
До 01.01.2009 размер арендной платы, взимаемой "Д" - филиалом ОАО "Р", составлял 52100 рублей в месяц. Согласно оценке ООО "О" стоимость ставки аренды парковки вокзального комплекса <...> составляет 720 руб. за 1 кв. м в год (см. стр. 82 т. 1 Отчета). (Примечание: в Отчете об оценке под "арендой парковки", по всей видимости, имеется в виду аренда объекта недвижимости (замощения), расположенного на привокзальной площади вокзала <...>.)
После оценки стоимости одного квадратного метра земельного участка на привокзальной площади вокзала <...> независимым оценщиком - ООО "О" размер арендной платы был установлен 60,0 руб. за 1 кв. м в месяц (без НДС), 95400 рублей в месяц (без НДС). Общая стоимость арендной платы за автостоянку в год составляет 1144800 рублей (без НДС).
Отчет об оценке ООО "О" является сочетанием математических методов и субъективных экспертных суждений оценщиков, в Отчете использованы два подхода оценки: доходный, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, и сравнительный, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами. Отчет об оценке ООО "О" содержит обзоры рынка недвижимости в г. Перми, в том числе: рынка офисных помещений, рынка торговых площадей, рынка складских помещений, и содержит сравнительный анализ объектов оценки (офисных, торговых и складских помещений) с аналогичными объектами.
Однако, по мнению Комиссии Пермского УФАС России, оценка рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> независимым оценщиком проведена некорректно, так в Отчете ООО "О" при определении рыночной ставки аренды не учтено положение ОАО "Р" как хозяйствующего субъекта, занимающего доминирующее положение на рынке услуг по сдаче в аренду объектов недвижимости (замощения) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>. В Отчете не проведен анализ стоимости подобных объектов (замощения) на территории города Перми, арендная плата рассчитана без учета месторасположения объекта недвижимости (замощения), передаваемого в аренду под парковку. Расчет стоимости одного квадратного метра земельного участка на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> построен на предположениях ("по данным сотрудников аэропорта", "по мнению экспертов аналитических агентств", "по данным администрации вокзального комплекса "Пермь II") и не подкреплен документами (см. стр. 81-82, т. 1 Отчета).
По информации, полученной от Удмуртского УФАС России и Свердловского УФАС России, автостоянки (парковки) в городах Екатеринбург и Ижевск принадлежат ОАО "Р" и муниципалитету, в аренду и субаренду не сдаются, плата за парковку, стоянку не взимается.
Согласно представленной информации "Д" - филиала ОАО "Р" (вх. N 2364-10 от 09.03.2010) объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Р" на праве собственности и находящиеся на балансе "Д" - филиала ОАО "Р", расположенные вне помещений железнодорожных вокзалов в городах Челябинск, Екатеринбург, Ижевск, Киров, Казань, Уфа, Нижний Новгород, ни в аренду, ни в субаренду не сдаются.
Таким образом, на территории Российской Федерации отсутствует сопоставимый конкурентный рынок аренды объектов недвижимости (замощения), в связи с чем монопольно высокая цена была определена по второму критерию (превышение суммы необходимых для производства и реализации такого товара расходов и прибыли).
Тем не менее, Комиссия считает возможным провести сравнение стоимости аренды объектов недвижимости (замощения), устанавливаемой "Д" - филиалом ОАО "Р", со стоимостью аренды объектов недвижимости (замощения), устанавливаемой департаментом земельных отношений администрации города Перми (на объекты, расположенные на территории города Перми), и Н. (на объект, расположенный на территории, прилегающей к аэропорту Большое Савино).
Размер арендной платы, установленной департаментом имущественных отношений администрации города Перми (вх. N 4010-10 от 09.04.2010), составляет:
- в соответствии с договором аренды от 18.12.2008 N 273-08 СС с ИП В. стоимость аренды объекта недвижимости (замощения), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 16, общей площадью 319,1 кв. м, составляет 5246,45 рубля в год (без НДС) или 16,44 руб. за 1 кв. м в месяц (без НДС).
Данный объект расположен в центре города Перми, недалеко от торгово-развлекательного комплекса "Семья", в здании которого имеются не только многочисленные магазины, но также большой кинотеатр "Синема Парк", игровые залы и многочисленные пункты общественного питания;
- в соответствии с договором аренды от 26.02.2008 N 272-08 СС с ООО "Б" аренда объекта недвижимости (замощения), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Генерала Черняховского, 76, общей площадью 579 кв. м, составляет 4393,65 рубля в год (без НДС) или 7,59 руб. за 1 кв. м в месяц (без НДС) - объект расположен на окраине г. Перми (микрорайон Кислотные Дачи) в месте с наиболее развитой инфраструктурой микрорайона (медицинские учреждения, супермаркет, магазины, банкоматы, ясли-сад, школы и т.п.).
На территории, прилегающей к аэропорту Большое Савино, расположены две автостоянки (парковки). Одна охраняемая автостоянка организована ФГУП "П" и предназначена для стоянки как личных автомобилей работников предприятия, так и для стоянки автомобилей авиапассажиров и иных лиц. Вторая организована ООО "И" на землях, собственником которой является Н. В соответствии с договором б/н от 21.11.2008 Н. (Арендодатель) и ООО "И" (Арендатор), предметом его является передача во временное владение и пользование автостоянки, находящейся по адресу: Пермский край, Соколовское сельское поселение, в 1,5 км на север от пос. Сокол (Объект). Площадь Объекта: 0,2 га, цель использования: для стоянки автомобильного транспорта. Договором в 2009 году установлена арендная плата в размере 50 тыс. рублей в месяц (с НДС) или 25 руб. за 1 кв. м в месяц.
Сравнительная стоимость аренды одного квадратного метра объекта недвижимости (замощения) приведена в таблице 1.
Таблица 1
| Стоимость аренды земельного участка в год, рублей (с НДС) | Площадь земельного участка, кв. м | Стоимость 1 кв. м в месяц, рублей (с НДС) | |
| ООО "А" (железнодорожный вокзал ) | 1350864 | 1590 | 70,8 |
| ООО "И" (аэропорт Большое Савино) | 600000 | 2000 | 25,0 |
| ИП В. (вблизи торговоразвлекательного комплекса "Семья", г. Пермь) | 6190,81 | 319,1 | 19,4 |
| ООО "Б" (микрорайон Кислотные Дачи, г. Пермь) | 5184,51 | 579 | 8,95 |
Таким образом, стоимость арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости (замощения), расположенного на привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, сдаваемого в аренду ОАО "Р" в лице филиала "Д", значительно превышает стоимость арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости (замощения), расположенного на территории города Перми и вблизи аэропорта Большое Савино, а также превышает сумму необходимых для производства и реализации такого товара расходов и прибыли.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "О защите конкуренции" товар - объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 10 Федерального закона "О защите конкуренции" запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и(или) ущемление интересов других лиц, в том числе следующие действия (бездействие):
- установление, поддержание монопольно высокой или монопольно низкой цены товара.
На основании вышеизложенного Комиссия Пермского УФАС России делает следующие выводы.
ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р", занимающее доминирующее положение на рынке аренды объектов недвижимости (замощения) в границах привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, устанавливает монопольно высокую цену (арендную плату) за сдачу в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, включающего в себя часть привокзальной площади, литер 22 вокзала <...>, общей площадью 1590 кв. м.
У ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р" имелась экономическая возможность установления более низкой арендной платы за один кв. м объекта недвижимости (замощения), расположенного на территории привокзальной площади железнодорожного вокзала <...> в размере, не превышающем сумму расходов и прибыли, необходимых для производства и реализации такого товара.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1-4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 27.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",
Решила:
1.Признать положение ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р" доминирующим на рынке аренды объектов недвижимости (замощения) на территории привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, принадлежащей ОАО "Р".
2.Признать ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р" нарушившим пункт 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в части установления с 01.01.2009 и поддержания в течение 2009-2010 годов монопольно высокой цены за аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, включающего в себя часть привокзальной площади, литер 22 станции <...>, общей площадью 1590 кв. м, сданного ОАО "Р" в аренду ООО "А" для размещения платной автостоянки.
3.Выдать ОАО "Р" <...> в лице "Д" - филиала ОАО "Р" предписание о прекращении злоупотребления доминирующим положением на рынке аренды объектов недвижимости на территории привокзальной площади железнодорожного вокзала <...>, принадлежащей ОАО "Р".
Решение изготовлено в полном объеме 28 апреля 2010 года. Решение может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня принятия.
Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.
Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа частью 2 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Привлечение к ответственности, предусмотренной законодательством Российской Федерации, не освобождает от обязанности исполнить решение антимонопольного органа.