Приказ от 28.12.2005 г № 67-ОД

Об утверждении Методических рекомендаций

В целях установления единого порядка подготовки Правил землепользования и застройки органами местного самоуправления Пермского края, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.) приказываю:
1.Утвердить Методические рекомендации по разработке Правил землепользования и застройки городских и сельских поселений (городских округов) Пермского края.
2.Отменить письмо комитета строительства, архитектуры и градостроительства от 27 мая 2004 г. N 40-01-08/335 "О методических рекомендациях по разработке Правил землепользования и застройки городских и сельских поселений".
Приложение: Методические рекомендации на 70 л. в 1 экз.
Председатель комитета
А.Ю.ЧЕРЕПАНОВ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО РАЗРАБОТКЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ
И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДСКИХ ОКРУГОВ) ПЕРМСКОГО КРАЯ
Настоящие Методические рекомендации разработаны в целях установления единого порядка подготовки Правил землепользования и застройки органами местного самоуправления Пермского края.
Методические рекомендации разработаны в соответствии с Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Пермского края.
Содержание
Общая часть
1.Введение
2.Система регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования территорий
3.Состав Правил землепользования и застройки
4.Порядок подготовки и утверждения Правил землепользования и застройки
4.1.Документы, содержащие положения, необходимые для разработки проекта Правил землепользования и застройки
4.2.Этапы градостроительного зонирования и принятия Правил землепользования и застройки
4.3.Принятие решения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки
4.4.Подготовка проекта Правил землепользования и застройки
4.5.Проверка подготовленного проекта Правил землепользования и застройки перед обсуждением и утверждением
4.6.Проведение публичных слушаний
4.7.Утверждение Правил землепользования и застройки
4.8.Внесение изменений в Правила землепользования и застройки
5.Передача полномочий по подготовке Правил землепользования и застройки
Примерные Правила землепользования и застройки городских и сельских поселений (городских округов) Пермского края (дорабатываются с учетом специфики конкретного муниципального образования)
Общая часть
1.Введение
1.1.Система регулирования землепользования и застройки поселений, сложившаяся в советский период, основывалась на государственной монополии собственности на землю и объекты капитального строительства, приоритете государственных интересов, осуществлялась путем соблюдения общегосударственных норм и стандартов, централизации принятия решений в государственных органах власти.
Конституцией Российской Федерации, принятой в 1993 г., утверждены новые, отличные от советской эпохи, принципы и основы политического и социально-экономического устройства государства. Для градорегулирования важнейшими из них являются:
- многоукладная собственность на землю и другие объекты недвижимости;
- рыночные отношения в экономике;
- децентрализация власти (расширение прав субъектов Российской Федерации, создание органов местного самоуправления и передача в их компетенцию многих вопросов развития поселений);
- демократизация общественных отношений, активное участие граждан в развитии общества и в том числе в застройке поселений, охране природы, историко-культурного наследия.
Эти принципы требуют создания новой системы регулирования землепользования и застройки поселений, предусматривающей возможность вариантности решений, принимаемых хозяйствующими субъектами по использованию недвижимости, при одновременном соблюдении прав населения на благоприятную окружающую среду.
Новая система должна заменить систему регулирования застройки по принципу установления единственного "целевого использования" земельного участка. Она устанавливает в интересах населения муниципального образования объем ограничений прав собственника (владельца, арендатора) земельного участка, иных объектов недвижимости по их использованию.
2.Система регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования территорий
2.1.Основой новой системы регулирования землепользования и застройки является градостроительное зонирование - определение территориальных зон и установление градостроительного регламента в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в конкретной территориальной зоне.
2.2.Основой установления территориальных зон являются определенные в документах территориального планирования (генпланах) зоны с общим функциональным назначением (жилые, общественно-деловые, производственные т.д.) и параметры их планируемого развития. В функциональной зоне могут располагаться одна либо несколько территориальных зон.
Рекомендуемые виды и состав территориальных зон поселений установлены статьей 35 Градостроительного кодекса РФ и статьей 85 Земельного кодекса РФ.
Порядок установления территориальных зон должен соответствовать статье 34 Градостроительного кодекса РФ, а также детализироваться в Правилах землепользования и застройки.
Границы территориальных зон отражаются на картах (схемах) градостроительного зонирования и должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
2.3.Установление градостроительного регламента территориальной зоны осуществляется с учетом следующих положений.
2.3.1.В градостроительном регламенте территориальной зоны указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
При назначении видов разрешенного использования земельных участков при указании объектов капитального строительства рекомендуется использовать Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госкомстата РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, содержащий перечень зданий и сооружений, увязанный с бухгалтерской отчетностью хозяйствующих субъектов, а также положения МДС 30-1.99 "Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов";
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков рекомендуется назначать в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ.
Предельные размеры объектов капитального строительства рекомендуется назначать исходя из требований безопасности, а также эстетического восприятия окружающей среды;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.3.2.Градостроительный регламент территориальной зоны устанавливается с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
2.3.3.Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны.
Исключение составляют:
1) земельные участки, на которые в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительных регламентов не распространяется:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
- в границах территорий общего пользования;
- занятые линейными объектами;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых;
2) земельные участки, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.
2.3.4.Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель:
1) лесного фонда;
2) водного фонда, занятых водными объектами;
3) земель запаса;
4) земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
5) сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
6) расположенных в границах особых экономических зон.
2.3.5.Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Пермского края или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, устанавливающими полномочия этих органов власти по использованию и распоряжению земельными участками и объектами капитального строительства, расположенными на земельных участках, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
2.3.6.Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территории градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.4.Результат градостроительного зонирования территории оформляется в виде нормативного правового акта органа местного самоуправления - "Правил землепользования и застройки" (далее - Правила). Этот акт принимается представительным органом муниципального образования, имеет обязательную юридическую силу в границах муниципального образования.
2.5.Градостроительное зонирование территории имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с действовавшей системой градорегулирования и открывает новые возможности:
- для граждан - получать открыто информацию о том, где и по какому назначению можно использовать земельные участки в различных зонах поселения и что конкретно на них можно строить;
- для инвесторов и застройщиков - приобретать права долгосрочного владения на сформированные земельные участки (долгосрочная аренда, собственность) в начале или на ранних стадиях инвестиционного процесса, до того как будут сделаны капитальные вложения в разработку и затем в реализацию проектов строительства;
- для собственников объектов капитального строительства - изменять назначение объекта капитального строительства (в определенных разрешенных пределах) в процессе его эксплуатации, сообразуясь с меняющейся конъюнктурой рынка;
- для органов государственной власти, органов местного самоуправления, правоохранительных органов - устанавливать полномочия участников процесса землепользования и застройки поселений и регулировать этот процесс, применяя меры воздействия в отношении нарушителей градостроительного законодательства, опираясь на нормативный правовой акт органа местного самоуправления - Правила землепользования и застройки.
Одним из важнейших положений новой системы градорегулирования является обеспечение гласности при принятии решений о землепользовании и застройке. В этих целях органы местного самоуправления формируют специальные комиссии по землепользованию и застройке с включением в ее состав депутатов представительного органа муниципального образования, администрации муниципального образования, представителей органов государственного контроля (надзора), заинтересованных деловых кругов, владельцев недвижимости, профессиональных и общественных организаций. Комиссия организует рассмотрение вопросов землепользования и застройки и проведение общественных слушаний как формы участия заинтересованных граждан в регулировании застройки поселения.
3.Состав Правил землепользования и застройки
3.1.Состав Правил землепользования и застройки установлен статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и включает в себя:
1) часть I - Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений (Порядок землепользования и застройки), включающую следующие положения:
- о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
- об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
- о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
- о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
- о внесении изменений в Правила землепользования и застройки;
- о регулировании иных вопросов землепользования и застройки;
2) часть II - карты (схемы) градостроительного зонирования;
3) часть III - градостроительные регламенты.
Возможно включение в Правила (как прилагаемых документов) части IV - нормативные правовые акты, которые содержат нормы регулирования землепользования и застройки, принятие которых целесообразно отдельно от Правил в виде самостоятельных документов, а также нормативные правовые акты, детализирующие правовые нормы части I Правил либо извлечения из них.
4.Порядок подготовки и утверждения Правил землепользования и застройки
4.1.Документы, содержащие положения, необходимые для разработки проекта Правил землепользования и застройки
4.1.1.Документами, содержащими положения, необходимые для разработки Правил землепользования и застройки, являются:
- документы территориального планирования - генпланы (при их наличии);
- технические регламенты;
- схема существующего землепользования;
- документы об утверждении границ зон с особыми условиями использования территории - санитарно-защитных зон, водоохранных зон и иных зон;
- документы об утверждении проектов зон охраны объектов культурного наследия;
- документы об утверждении границ зон планируемого размещения объектов, необходимых для реализации государственных и муниципальных нужд, в том числе линейных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры;
- решения об изменении границ категорий земель;
- решения об утверждении административных границ.
4.2.Этапы градостроительного зонирования и принятия Правил землепользования и застройки
4.2.1.В связи с тем, что введение системы градостроительного зонирования территории требует значительных средств и времени, статьей 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации определена возможность поэтапного осуществления градостроительного зонирования и принятия Правил землепользования и застройки.
На первом этапе необходимы разработка и принятие части I Правил, которая содержит правовые основы и процедурные нормы регулирования землепользования и застройки, а также утверждение карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов для отдельной части территории поселения (городского округа), помещаемых во II и III частях Правил.
На следующих этапах принимаемые нормы градостроительного зонирования для иных частей территории поселения (городского округа) должны быть взаимоувязаны и согласованы с ранее принятыми.
Действующим законодательством определены следующие санкции за непринятие Правил.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2010 года при отсутствии Правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, не может осуществляться (это правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации).
4.3.Принятие решения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки <*>

--------------------------------
<*> В качестве образца возможно использование Постановления администрации города Перми от 9 марта N 418 "О подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Перми", но нормативный акт в соответствии с Градостроительным кодексом РФ должен быть принят главой местной администрации.

4.3.1.Решение о подготовке проекта Правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации.
В решении должны быть установлены этапы градостроительного зонирования применительно ко всей территории поселения (городского округа) либо к различным частям территорий поселения (городского округа), порядок и сроки проведения работ по подготовке правил, иные положения, касающиеся организации работ.
4.3.2.Одновременно с принятием решения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке Правил (далее - комиссия).
Назначение комиссии:
- обеспечить подготовку проекта документа;
- провести публичные слушания по обсуждению подготовленного проекта Правил и представить (после внесения необходимых изменений в проект Правил) его главе местной администрации;
- обеспечить применение Правил после их утверждения.
4.3.3.Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.
В сообщении о принятии решения указываются:
1) состав и порядок деятельности комиссии;
2) последовательность градостроительного зонирования применительно к территории поселения (городского округа) либо применительно к различным частям территории поселения (городского округа);
3) порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта Правил землепользования и застройки;
4) порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта Правил;
5) иные вопросы организации работ.
4.4.Подготовка проекта Правил землепользования и застройки
В связи с тем, что Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, при его подготовке возможны три способа действия:
1) самостоятельные действия администрации и комиссии по подготовке проекта нормативного правового акта в полном составе входящих в него материалов;
2) привлечение на договорной основе физических, юридических лиц для подготовки проекта нормативного правового акта в полном составе входящих в него материалов;
3) сочетание первого и второго способа действий, когда привлекаемые на договорной основе лица обеспечивают подготовку карты градостроительного зонирования и описание градостроительных регламентов к различным территориальным зонам, а должностные лица администрации, члены комиссии подготавливают проект текста документа в части описания процедур осуществления землепользования и застройки.
Градостроительный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к лицам, привлекаемым на договорной основе органами местного самоуправления для подготовки Правил землепользования и застройки.
Законодательством Российской Федерации не предусмотрено лицензирование деятельности лиц, осуществляющих градостроительное зонирование. Подготовка карты градостроительного зонирования не относится к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения. В процессе подготовки карты используются результаты геодезических и картографических работ в виде соответствующих карт, применяемых как "подоснова". Подготовка этой подосновы и подлежит лицензированию в соответствии со статьей 12 Федерального закона N 209-ФЗ "О геодезии и картографии".
4.5.Проверка подготовленного проекта Правил землепользования и застройки перед обсуждением и утверждением
4.5.1.Специально уполномоченный орган местного самоуправления самостоятельно либо с привлечением специалистов-экспертов осуществляет проверку проекта Правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям:
- технических регламентов;
- генеральному плану поселения (городского округа);
- схемам территориального планирования муниципального района, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации (при их наличии).
Рекомендуется по итогам проверки оформлять заключение о соответствии проекта Правил требованиям вышеназванных документов.
4.5.2.По результатам проверки специально уполномоченный орган местного самоуправления направляет проект Правил главе муниципального образования <*> или, в случае обнаружения его несоответствия требованиям, в комиссию на доработку.

--------------------------------
<*> Необходимо обратить внимание муниципальных образований, в которых глава муниципального образования и глава администрации муниципального образования разные лица.

4.6.Проведение публичных слушаний
4.6.1.Глава муниципального образования при получении от специально уполномоченного органа местного самоуправления проекта Правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня его получения.
Публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со статьей 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации и с частями 13 и 14 статьи 31.
Продолжительность публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.
После завершения публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта Правил землепользования и застройки и прилагаемых документов должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта Правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.
4.7.Утверждение Правил землепользования и застройки
4.7.1.Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.
4.7.2.Представительный орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта Правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить Правила или направить проект Правил главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.
4.7.3.Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.
4.7.4.Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении Правил землепользования и застройки в судебном порядке.
4.7.5.Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении Правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия Правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения Правил землепользования и застройки.
4.8.Внесение изменений в Правила землепользования и застройки
4.8.1.Внесение изменений в Правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом детализации в Правилах землепользования и застройки.
4.8.2.Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану поселения (городского округа), схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
4.8.3.Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующей территории поселения (городского округа);
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
4.8.4.Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменений в Правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
4.8.5.Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в Правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные Правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
5.Передача полномочий по подготовке Правил землепользования и застройки
5.1.Полномочия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки с уровня поселения могут быть переданы на уровень муниципального района на основании соглашения, предусмотренного частью 4 статьи 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
ПРИМЕРНЫЕ ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
(ГОРОДСКИХ ОКРУГОВ) ПЕРМСКОГО КРАЯ
НАИМЕНОВАНИЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬНОГО ОРГАНА
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
РЕШЕНИЕ
от ____________ 200 __ г. N ________
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
НА ТЕРРИТОРИИ ___________________
1.Утвердить Правила землепользования и застройки на территории ________________ согласно приложению.
2.Действие настоящих Правил распространяется на отношения, возникшие после вступления их в силу.
3.Администрации _______________ привести нормативные правовые акты в соответствие с Правилами землепользования и застройки на территории ________.
4.Контроль за выполнением настоящего решения возложить на _____________.